Prima di firmare un mutuo, fermati un minuto: il numero che vedi in grande non racconta tutta la storia. Conta come paghi, per quanto tempo, con quali costi e quanta libertà ti resta se la vita cambia rotta.
Capita spesso: vedi un mutuo con un bell’asterisco e un tasso allettante. Ti immagini già la casa, il divano, il profumo del caffè al mattino. È umano. Ma la decisione non vive nel banner: vive nella rata, nella durata, nelle condizioni scritte in piccolo e nella tua capacità di resistere agli imprevisti.
Il tasso fisso blocca oggi quello che pagherai domani. È stabilità: niente sorprese, ideale se vuoi certezza di budget. Il tasso variabile segue un indice di mercato (come l’Euribor). All’inizio può costare meno, ma oscilla nel tempo. E l’oscillazione si sente.
Esempio concreto su 200.000 euro in 25 anni: Fisso al 3,5%: rata circa 1.000 €. Variabile al 3% iniziale: rata circa 950 €.
Bello il risparmio? Sì, finché i tassi restano bassi. Se il variabile salisse al 4%, la rata andrebbe a circa 1.060 €. Al 5%, circa 1.170 €. Sono numeri plausibili nel ciclo economico, non eccezioni. Chiediti: ho margine mensile per reggere uno scarto di 100–200 €? Se la risposta è “forse”, il fascino del variabile perde smalto.
Durata, costi nascosti e simulazioni (quelle vere)
La durata è la leva più sottovalutata. Allunga, e la rata scende. Ma il costo totale sale. Sempre.
Stesso mutuo, 200.000 € al 3,5%: 20 anni: rata ~1.160 €, interessi totali ~78.400 €. 30 anni: rata ~900 €, interessi totali ~123.500 €.
Quasi 45.000 € in più per comprare tempo. A volte serve. Ma va scelto con piena consapevolezza.
Poi ci sono le spese accessorie. Non tutte fanno notizia, tutte pesano: Istruttoria e perizia: in genere qualche centinaio di euro, talvolta oltre 1.000 €. Imposta sostitutiva: 0,25% per prima casa, 2% per seconde case. Assicurazione incendio obbligatoria: costo contenuto ma reale; altre polizze facoltative possono alzare il conto. Incasso rata e gestione: piccoli importi, effetto lungo. Notaio: variabile, spesso qualche migliaio di euro.
Il numero che riepiloga tutto è il TAEG: include interessi e gran parte dei costi. Non è un tecnicismo, è il tuo faro. Se non capisci da cosa è composto, chiedilo per iscritto.
Infine la flessibilità. Alcuni contratti prevedono rinegoziazione, surroga senza costi per il cliente e condizioni chiare su penali ed estinzione anticipata. Non è un dettaglio: è una via d’uscita quando lo scenario cambia.
Come decidere senza rimpianti
Fai simulazioni con tre scenari: base, tassi +2 punti, reddito -10%. Prova durate diverse, verifica il cuscinetto di sicurezza (almeno 3–6 mesi di spese vive). Se una simulazione ti fa sudare le mani, ascolta quel segnale: è il corpo che ti sta facendo da consulente.
La verità arriva a metà del viaggio: il tasso conta, ma non è tutto. Conta come il mutuo si adatta alla tua vita reale. A fine giornata, vuoi un numero bello sulla carta o un sonno tranquillo sul cuscino?
